На первый взгляд может показаться, что строительство частного дома — не такое уж серьезное мероприятие. Главное — наличие денежных средств. В какой-то мере это верно, но важно также правильно распорядиться финансами. Чтобы получить представление о стоимости возведения дома, необходимо обратиться к соответствующим специалистам, которые на основе проекта составят сметную документацию.

ЕСТЬ ДОГОВОР — ЕСТЬ СМЕТА

Смета — документ, содержащий расчеты стоимости будущего строительства. Это приложение к договору между заказчиком и исполнителем работ. Именно на ее основании определяется необходимое количество трудозатрат, времени, работы машин и механизмов, расхода материалов и изделий, конструкций; производится расчет между заказчиком и исполнителем. Татьяна Шпилевая, заместитель начальника сметного отдела АО «Киевинжпроект», отмечает, что необходимость составления сметы для строительства дома (заказчик — частное лицо, источник финансирования — небюджетный) определяется заказчиком-инвестором. "Так как заказчик хочет знать начальную стоимость работ, ему нужна сметная документация с соответствующей информацией. Лучше, если смету составляют специалисты, которые не задействованы в строительстве данного объекта. В этом случае исключается возможность необоснованного завышения сметы", — поясняет эксперт.
Как показывает практика, спрос на составление смет для строительства частных домов сегодня не очень велик, но он растет. Пока еще заказчик работает напрямую с подрядчиком. А когда, по его мнению, стоимость строительства слишком завышена, он заказывает составление сметы в профильной организации, являющейся незаинтересованной стороной.
Сегодня стоимость составления сметы для частных лиц определяется в соответствии с нормами ДБН, но окончательная сумма выводится по договоренности с заказчиком. Так, согласно нормативным документам, смета составляется в текущем уровне цен, допускается указывать стоимость работ в двух уровнях цен:
•    базисный, определяемый на основе действующих сметных норм и цен;
•    текущий, определяемый на основе цен, сложившихся ко времени составления сметной документации.
Частные, и государственные подрядные организации могут предоставить свои расчеты стоимости возведения данного объекта, чтобы заказчик мог сравнить их. Цена предложения определяется на основании нормативной потребности в трудовых и материально-технических ресурсах, необходимых для осуществления проектных решений по объекту заказа, и текущих цен на них.
Александр Остащенко, руководитель группы проектных работ Проектно-конструкторского центра водоочистных технологий, поясняет, что для расчета цены предложения заказчик передает подрядчику:
•    при проведении тендеров — ведомость предлагаемых объемов работ, ведомость ресурсов к ней с соответствующими сметными ценами или без них, или инвесторскую сметную документацию;
•    при проведении переговоров — проектно-сметную документацию в полном объеме.
В цене предложения претендент определяет стоимость предлагаемых к выполнению подрядных работ. В состав этой стоимости он включает как непосредственные, так и сопутствующие затраты (прямые и общепроизводственные) на строительство объекта заказа, прибыль, средства на покрытие риска, а также средства на уплату налогов, сборов, обязательных платежей.
К непосредственным затратам, и прямым, и общепроизводственным, относятся средства, которые подрядчик планирует расходовать непосредственно на сооружение объекта заказа, то есть на трудовые и материально-технические ресурсы. Сопутствующие затраты включают средства, которые подрядчик планирует расходовать на строительство в целом, как прямые затраты, так и общепроизводственные расходы (к примеру, на подготовку территории строительства, дополнительные затраты, связанные с выполнением строительно-монтажных работ в зимний период и пр.).
Опыт показывает, что суммы, указанной в смете, обычно оказывается недостаточно из-за стремительного роста цен на стройматериалы, инфляции и т. д. Поэтому заказчик должен быть готов к тому, что первоначальная цифра увеличится на 30-40%.

ПОРЯДОК СОСТАВЛЕНИЯ СМЕТЫ
Сметную документацию составляют в определенной последовательности: сначала локальные сметы, а затем — общие на объект целиком.
Локальная смета — документ, в котором сведены единичные расценки, сгруппированные по разделам, с указанием общепроизводственных расходов по каждому разделу и смете в целом. Ее составляют на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определенных при разработке рабочей документации, рабочих чертежей. Они составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании рабочей документации, или когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании, а уточняются в процессе строительства.
При составлении локальных смет используются:
•    ресурсные элементные сметные нормы Украины;
•    указания по применению РЭСН (ресурсных элементных сметных норм);
•    РЭСН на эксплуатацию строительных машин и механизмов;
•    текущие цены на материалы, изделия и конструкции;
•    текущие цены машино-часа;
•    текущая стоимость человеко-часа соответствующего разряда работ;
•    текущие цены на перевозку грузов для строительства;
•    правила определения общепроизводственных расходов.
Объектные сметы объединяют данные из локальных и предоставляют информацию о стоимости строительства объекта в целом. На их основе определяются цены на объекты, которые будут фигурировать в договоре. Они подлежат уточнению на основе рабочей документации.
Объектные сметные расчеты составляются в текущем уровне цен на объекты в целом путем суммирования данных локальных смет с группировкой работ и затрат по соответствующим графам сметной стоимости — строительные работы, монтажные работы, оборудование, мебель и инвентарь, прочие затраты. "Если стоимость объекта определена по одной локальной смете, объектную смету не составляют, — отмечает Александр Остащенко. — При этом роль объектной сметы выполняет локальная, в конце которой включаются средства на покрытие лимитированных затрат в том же порядке, что и для объектных смет. В объектном сметном расчете приводятся показатели единичной стоимости на 1 м3 объема, 1 м2 площади и т. п. — построчно и в целом".
Когда надо определить в целом по стройке лимит средств, необходимых для возмещения затрат, которые не учтены сметными нормативами (например, компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных правительственными решениями), составляются сметные расчеты на отдельные виды затрат. Сводные сметные расчеты стоимости строительства зданий выводят на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.
Сводный сметный расчет на строительство дома составляется в текущем уровне цен, но также может быть использован базисный уровень. Решение об учитываемом в сводном сметном расчете уровне цен принимается заказчиком в задании на проектирование. В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв на непредвиденные расходы, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства по видам работ, предусмотренным в утвержденном проекте.
По особо сложным объектам размер средств на непредвиденные работы и затраты может быть установлен в размере 10%.
Часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете, в размере, согласованном заказчиком и подрядчиком, может включаться в состав твердой договорной цены на строительную продукцию. При производстве расчетов между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные объемы работ эта часть резерва подрядчику не передается, а остается в распоряжении заказчика.
Итоги по всем сводным сметным расчетам стоимости строительства, а также по возвратным суммам с подведением соответствующих итогов включаются в сводку затрат отдельными строками. Сводка затрат утверждается в составе проектной документации.

НОРМАТИВНАЯ БАЗА
По данным специалистов в области проектирования, существует четыре вида сметных нормативов — документов, содержащих нормы и расценки на выполнение единичных или укрупненных работ:
•    общегосударственные, входящие в класс "Д" — разрабатываются, согласовываются и утверждаются Госстроем Украины;
•    ведомственные — разрабатываются соответствующими министерствами и другими центральными органами исполнительной власти по согласованию с Госстроем Украины;
•    для отдельных крупных строек — разрабатываются застройщиком по согласованию с Госстроем Украины;
•    индивидуальные — разрабатываются в составе инвесторской сметной документации на отдельные конструкции и работы, предусмотренные в проекте, при отсутствии соответствующих норм в действующих сборниках ресурсных элементных сметных норм. Утверждаются в составе проекта и применяются только для стройки по данному проекту.
"Какими нормативами пользоваться, зависит, в первую очередь, от требований заказчика, — отмечает Александр Остащенко. — Несмотря на то, что чаще всего ему следует применять либо общегосударственные, либо ведомственные нормативы, надо помнить: перечень материальных ресурсов в нормативах должен быть реальным, иначе могут возникнуть сложности со списанием материалов".
С 2000 года в Украине стоимость строительства определяется, исходя из ресурсных сметных норм и текущих цен.
На сегодняшний момент РЭСН (ДБН Д.2.2-99) — наиболее распространенные нормативы для определения стоимости строительных работ на территории Украины.  "Все нормы на однотипные работы скомпонованы в сборники по технологическому принципу: "Земляные работы", "Кровли", "Стены" и т.д. В одном сборнике может быть собрано от нескольких десятков до нескольких сотен норм. Нормы объединены в группы, группы в сборники", — резюмирует Александр Остащенко.
Описание работ, предусмотренных нормами, содержит краткий перечень состава основных процессов выполнения работ. В кратком перечне состава работ мелкие, вспомогательные и сопутствующие операции, как правило, не упоминаются, но нормами учтены. 

ПОЛЕЗНЫЙ СОВЕТ           
Стоимость расчета сметы строительной организацией составляет в среднем 100 у. е. Приблизительные подсчеты можно произвести и самостоятельно, воспользовавшись специальным программным обеспечением. Существует множество таких приложений, разработанных отечественными компаниями, такими как Научно-производственная фирма АВК (АВК-3, продукт ориентирован на реализацию положений ДБН Д.1.1-1-2000 "Правила определения стоимости строительства" при составлении инвесторских смет, договорной цены, отчетной производственной документации), Эксперт-Софт (Эксперт-Смета), Kors-Soft (Лайтик Смета), а также их российскими коллегами — ООО НПКП Багира (Смета-Багира) и многими другими.

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ

Александр ОСТАЩЕНКО,
руководитель группы проектных работ
ООО ПРОЕКТНО-КОНСТРУКТОРСКИЙ ЦЕНТР
ВОДООЧИСТНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ

Для определения сметной стоимости необходима рабочая документация — проект, в состав которого принимаются параметры здания, его частей и конструктивных элементов, чертежи, ведомости объемов ремонтно-строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте строительства, а также пояснительная записка к рабочей документации; действующие сметные нормативы, текущие оптовые цены на материалы, отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь. Для новых технологий, применяемых в проекте, но отсутствующих в сметных нормативах, надо описание последовательности работ и применяемых материалов.

Татьяна ШПИЛЕВАЯ,
заместитель начальника сметного отдела
АО КИЕВИНЖПРОЕКТ

Сегодня в строительстве применяются современные технологии, на которые отсутствуют нормы и расценки. И это усложняет сметное дело, так как приводит либо к завышению, либо к занижению стоимости строительства на определенные виды работ. В любом случае, качественно разработанный проект (чертежи) — залог точности составления смет для любых объектов недвижимости, в том числе и частных домов.
Упростить составление смет помогают программные продукты, такие, как "Строительные технологии" — сетевой программный комплекс для расчета сметной документации, АВК-3 и др.

Анна НАГРЕБЕЛЬНАЯ
Благодарим за предоставленную информацию
редакцию журнала «Украинский строительный каталог»